規(guī)避房貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能僅靠“盛世危言“
福州印刷網(wǎng) 2007-8-7 9:43:00 來(lái)源：福州印刷網(wǎng)
8月6日，據(jù)商業(yè)銀行披露：近期銀監(jiān)會(huì)已明確表示，希望提高房貸首付，不過(guò)商業(yè)銀行目前尚未有動(dòng)作。自2006年6月1日商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%之后，購(gòu)房首付可能再次調(diào)高。
面對(duì)近來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)飛漲，本應(yīng)是受益其中的銀行管理系統(tǒng)卻屢屢放出冷風(fēng)。有媒體報(bào)道，近期銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確表示，希望提高房貸首付。盡管提高首付的說(shuō)法尚未得到官方的正式認(rèn)同，但是銀行業(yè)管理部門(mén)嚴(yán)令警示房貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明確無(wú)誤。7月31日，央行上�？偛渴锥劝l(fā)布《中國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告》，指出要密切關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款資金流向監(jiān)控。這是央行近年來(lái)首次以相對(duì)明確的態(tài)度警示涉房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
與銀行業(yè)管理部門(mén)警示風(fēng)險(xiǎn)形成鮮明對(duì)照的是， 6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)的加速上揚(yáng)，本應(yīng)讓銀行樂(lè)在其中，而管理部門(mén)此刻的“居安思�！钡拇_值得高度關(guān)注。事實(shí)上，在房?jī)r(jià)不斷上漲，房貸規(guī)模不斷擴(kuò)張的背后，是調(diào)控政策強(qiáng)化、銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)累積，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)的臨界點(diǎn)，那么看似繁榮的房貸市場(chǎng)將會(huì)迅即轉(zhuǎn)向，不僅銀行受累其中，甚至?xí)＜罢麄�(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性。
從房產(chǎn)貸款總量看，截至2006年末，個(gè)人商業(yè)房貸余額已經(jīng)達(dá)到2.27萬(wàn)億元。國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院的一份研究報(bào)告曾估算了我國(guó)內(nèi)地按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)照香港20年的經(jīng)驗(yàn)，利率上升、房?jī)r(jià)波動(dòng)以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發(fā)的房貸違約率可能超過(guò)18%。房貸違約很容易轉(zhuǎn)換成未來(lái)幾年內(nèi)的銀行壞賬。據(jù)此估算，以2.27萬(wàn)億的存量貸款規(guī)模看，即使僅有15%的住房抵押貸款客戶不能正常還貸，整個(gè)銀行體系也會(huì)直接增加3000多億元左右的壞賬。不僅如此，房市轉(zhuǎn)向給銀行業(yè)造成的損失并不僅僅是模型估算的理論數(shù)據(jù)，銀行需要面對(duì)的是更加復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。在2005年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中，有條文明確：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債�！边@就給銀行提出了一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題：自住型住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦貸款人停止還款銀行將無(wú)法處置變現(xiàn)。因此，考慮到現(xiàn)實(shí)中的資金回收難度，房產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)向?qū)τ谡麄�(gè)銀行業(yè)無(wú)異于是一場(chǎng)災(zāi)難，同時(shí)負(fù)面影響也將放大到其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，進(jìn)一步惡化經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
這樣的風(fēng)險(xiǎn)絕非危言聳聽(tīng)。以上海為例，去年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)價(jià)格下跌，盡管當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)跌幅并不算大，但就給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)成倍增長(zhǎng)。2006年9月末，房貸不良貸款率由2004年的0.1%增至0.86%，并一度出現(xiàn)“萬(wàn)人違約”的轟動(dòng)事件，到2007年2月末，也就是本輪房?jī)r(jià)上漲前期，不良貸款率一度達(dá)到0.95%，直逼1%大關(guān)，達(dá)到最低水平的十倍。
可見(jiàn)，對(duì)于銀行而言，在當(dāng)下樓市大幅飆升的時(shí)刻，如果繼續(xù)大量依賴房貸業(yè)務(wù)發(fā)展來(lái)獲取利潤(rùn)，其實(shí)無(wú)異于“火中取栗”，管理部門(mén)的及時(shí)警示意義重大，盡快通過(guò)制度創(chuàng)新提前化解房貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是迫在眉睫。
但是，出于規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)的目的而貿(mào)然采取提高首付比例的做法并不足取。盡管提高首付可以縮小銀行貸款在房產(chǎn)價(jià)值中的比重，提高銀行貸款還款的資產(chǎn)保證量，從而降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，但這樣的方法會(huì)給中低收入自住型購(gòu)房者造成壓力，很多人會(huì)因此無(wú)法承受購(gòu)房首付金額，甚至進(jìn)一步加大銀行“嫌貧愛(ài)富”的市場(chǎng)導(dǎo)向，不利于社會(huì)和諧以及房產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
事實(shí)上，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能靠簡(jiǎn)單的提高首付比例，而應(yīng)該從深層次的金融制度創(chuàng)新著手。盡管首批證券化的試點(diǎn)已經(jīng)在2005年底由建行和國(guó)開(kāi)行拉開(kāi)帷幕，但在兩年半以后的今天，其現(xiàn)狀和進(jìn)展并不能令人滿意，至今鮮見(jiàn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)一步推動(dòng)舉措，房貸證券化更多的是停留在書(shū)面的文件中。究其原因，在房地產(chǎn)價(jià)格上升期中，銀行自認(rèn)為貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很好，銀行作為商業(yè)利益企業(yè)自然怠于積極推動(dòng)證券化的發(fā)展。銀行自身商業(yè)選擇無(wú)可厚非，而管理部門(mén)作為風(fēng)險(xiǎn)控制的政策部門(mén)，未從政策落實(shí)上積極推動(dòng)也是導(dǎo)致房貸證券化遲滯市場(chǎng)需要的重要因素。
監(jiān)管部門(mén)能夠在房市一片大好的背景下發(fā)出“盛世危言”，顯示其思考問(wèn)題的立場(chǎng)和定位要高于一般的市場(chǎng)參與者。同樣的，如果要讓一般的市場(chǎng)參與者把政策導(dǎo)向?qū)嵤┑浆F(xiàn)實(shí)運(yùn)作中，還需要管理部門(mén)在政策制度創(chuàng)新和推進(jìn)上多下功夫，在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之前“做到”比“說(shuō)到”顯然是更為重要的。
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