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　　然而，目前在多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場上再次現(xiàn)身的“分期首付”，正在將住房信貸引至一個(gè)危險(xiǎn)的方向。分期首付是一種并不復(fù)雜的促銷手段，在特定的市場階段，或許有其存在的必然性。但是，在中國已累積一定程度的資產(chǎn)泡沫，以及美國次貸危機(jī)對該國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響不斷升級的背景下，監(jiān)管層不得不提高警惕。因?yàn)椋�分期首付在某種意義上十分接近零首付，兩者均相當(dāng)于降低了住房信貸申請者的信用等級，使得本來為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房信貸出現(xiàn)“次貸化”傾向，從而變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。而此番美國次貸危機(jī)發(fā)生的主要誘因恰恰是金融機(jī)構(gòu)降低房屋貸款人資質(zhì)，盲目發(fā)放“零首付”貸款。

　　尤其是在“住房信貸是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的思維定勢下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范意識更容易變得淡薄。為此，央行上�？偛吭�在今年1月份鄭重提示上海市各中外資金融機(jī)構(gòu)，需進(jìn)一步加大貫徹落實(shí)各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的力度，嚴(yán)格控制貸款投放節(jié)奏，切實(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款增長與自身的風(fēng)險(xiǎn)控制能力相適應(yīng)，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)正常需求相匹配。

　　央行上海總部提示商業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的理由是，銀行的信貸投放沖動正在不斷加強(qiáng)。這一點(diǎn)，從近期市場上出現(xiàn)的“二套房貸政策松動”的諸多報(bào)道可見一斑。受央行第二套房貸款政策、嚴(yán)控信貸指標(biāo)等因素影響，商業(yè)銀行的放貸量被大幅“壓縮”。央行上�？偛堪l(fā)布的2008年2月貨幣信貸運(yùn)行報(bào)告顯示，滬上人民幣貸款當(dāng)月增幅回落，中資銀行的個(gè)人消費(fèi)貸款呈現(xiàn)跌勢，其中，房貸同比少增2億元。由于信貸利息收入為商業(yè)銀行利潤的重要來源，銀行因此會面臨較大壓力，從而導(dǎo)致其放貸沖動膨脹。

　　但是，“千里之堤，潰于蟻穴”。美國的次貸危機(jī)已經(jīng)為全球提供了深刻教訓(xùn)：不被重視的資產(chǎn)泡沫可以影響整個(gè)宏觀大局，延緩全國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至是世界經(jīng)濟(jì)。通過對美國次貸危機(jī)的分析，可以發(fā)現(xiàn)，在風(fēng)險(xiǎn)累積的過程中，房地產(chǎn)市場泡沫和金融市場泡沫會形成互動，導(dǎo)致泡沫的加速破裂。

　　以分期首付為例，首先是開發(fā)商在回籠資金的壓力下，以墊資形式，使得低信用等級的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，增加了房貸資產(chǎn)的潛在違約率，同時(shí)誘使銀行過度放貸，不良資產(chǎn)累積必然吹大金融泡沫。反過來，銀行放松對貸款人的信用審查，誘使大量投資和投機(jī)者入市，市場的過度投機(jī)又加劇了樓市的泡沫累積。兩者形成惡性循環(huán)，一旦泡沫破裂，整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局的不確定性會進(jìn)一步加大，針對經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹的宏觀緊縮政策也將陷入被動的境地——在刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和抑制投資、收縮流動性之間徘徊。

　　因而，在房價(jià)過高的階段允許零首付或低首付是十分危險(xiǎn)的做法，房價(jià)小幅波動就有可能導(dǎo)致原本不具備還貸能力的購房者斷供和棄貸。開發(fā)商只是承擔(dān)小額的風(fēng)險(xiǎn)，而大額的風(fēng)險(xiǎn)則由銀行和政府承擔(dān)。值得提醒的是，國務(wù)院辦公廳4月1日印發(fā)的《國務(wù)院2008年工作要點(diǎn)》已為我國的宏觀調(diào)控定下基調(diào)：既要防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)為過熱，抑制通貨膨脹，又要防止經(jīng)濟(jì)下滑，避免大的起落。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，中國仍將實(shí)行從緊的貨幣政策。可以預(yù)見，加強(qiáng)對商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管是央行、銀監(jiān)會等部門未來不能放松的一項(xiàng)艱巨任務(wù)。