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　　福州樓市之所以呈“兩頭大中間小”的“沙漏”形發(fā)展趨勢，主要與現(xiàn)階段客戶需求有關(guān)。
 
　　“在開發(fā)商的小算盤中，中端客戶是最難纏的一撥�！币婚_發(fā)商戲言，高端產(chǎn)品依靠金融支持不大，而低端產(chǎn)品可以解決一次性置業(yè)居民的需求，而所謂的中產(chǎn)階級(jí)既有品位的要求，同時(shí)也要依靠金融，而且這部分人信息也最快，當(dāng)然就變成了頑固的觀望派。這是造成市場中面積在100平方米左右，價(jià)位在6000元/平方米至8000元/平方米的中端產(chǎn)品不多的原因。
 
　　除此之外，開發(fā)商對(duì)預(yù)期的態(tài)度也決定了樓市的發(fā)展?fàn)顩r�！艾F(xiàn)在高端的開發(fā)商大多資金充裕，對(duì)未來比較樂觀�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，比如萬科和世茂，都是上市企業(yè)，資金實(shí)力較為雄厚，而陽光有其他產(chǎn)業(yè)的支撐，在資金方面問題都不大。
 
　　但現(xiàn)在更多開發(fā)商面臨的首要問題是資金問題。有開發(fā)商告訴記者，由于銀根緊縮、股市低迷，開發(fā)商開始出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難，而如果不放慢開發(fā)的進(jìn)度就只能選擇降價(jià)銷售。這種情況在短期內(nèi)很難制止。有知情人士告訴記者，現(xiàn)在福州大部分開發(fā)商已無法從銀行“取錢”了，有個(gè)別開發(fā)商甚至被列入銀行的黑名單，在生死存亡未定的情況下，有些開發(fā)商會(huì)選擇低價(jià)甩貨快跑，有些開發(fā)商雖能勉強(qiáng)支撐，但因?yàn)閷?duì)未來預(yù)期不樂觀，在新盤的定價(jià)上會(huì)趨向保守、低開。

　　地價(jià)決定產(chǎn)品定位

　　高地價(jià)是催生高端產(chǎn)品大量問市的原因。
 
　　今年上市的頂級(jí)產(chǎn)品，其拿地時(shí)間多在2006年至2007年間，這兩年，因福州土地市場供應(yīng)量減少、需求旺盛，地價(jià)飆升。僅以萬科·金域榕郡所在地塊而言，地塊面積250畝，拍賣價(jià)為27.2億元，樓面地價(jià)達(dá)到7096元/平方米，而在一年多前，這塊地的市值不會(huì)超過20億。高地價(jià)當(dāng)然催生高價(jià)位的產(chǎn)品。
 
　　相比較而言，目前在打折的一些樓盤，開發(fā)商拿地的時(shí)間較早，即便是按今天的房價(jià)來算，開發(fā)商仍可保證20%左右的利潤率。以目前打折最盛的金山為例，大多項(xiàng)目的拿地時(shí)間在2003年左右，當(dāng)時(shí)的地價(jià)大約在120萬元/畝至150元/畝，這樣地塊上的產(chǎn)品成本價(jià)格低于4300元/平方米，加上20%的利潤率，其價(jià)格應(yīng)該不到5500元/平方米。
 
　　如果說成本之差造成了福州房價(jià)高低落差大，那么，開發(fā)商對(duì)未來樓市的走向判斷也決定了其產(chǎn)品的走向，一位開發(fā)商認(rèn)為：隨著通貨膨脹，利率提高，銀行資金的收緊，中產(chǎn)階級(jí)的換房需求會(huì)受到更大的抑制，因此市場的主流需求肯定走向兩極，要么是對(duì)價(jià)格不敏感的高端客戶，要么是控制總價(jià)的低端客戶。

后市 高端能否撐住令人關(guān)注

　　對(duì)于萬科、世茂、陽光三大高端項(xiàng)目高價(jià)入市，眾業(yè)內(nèi)人士均感振奮，因?yàn)檫@三大地王項(xiàng)目集中上市對(duì)于提高樓市信心的確有益處。但業(yè)內(nèi)人士仍有擔(dān)憂，那就是這些項(xiàng)目能否在高位挺��？甚至有悲觀的開發(fā)商認(rèn)為，一旦高端樓盤的價(jià)格策略發(fā)生變化，其對(duì)福州樓市將產(chǎn)生更大、更致命的打擊。
 
　　一位正欲推出別墅項(xiàng)目的開發(fā)商說，這三大地王項(xiàng)目有許多優(yōu)勢，比如開發(fā)商品牌好，像萬科和世茂是全國性的名牌地產(chǎn)企業(yè)，陽光在福州也是資深名企，這三大企業(yè)資金實(shí)力也很雄厚。它們的集中上市肯定會(huì)給福州樓市帶來利好消息，提高市場購買欲望。有消息說，6月29日，萬科示范區(qū)對(duì)外公開，再現(xiàn)了福州樓市旺季場景，不僅如此，據(jù)說其意向客戶累積也已達(dá)數(shù)百組。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些客戶能否轉(zhuǎn)化成真正的購買力目前還不能確定。如果這些項(xiàng)目未能達(dá)到預(yù)期的銷售進(jìn)度，其開發(fā)商會(huì)否“挺住”也存在很大的變數(shù)。畢竟這些項(xiàng)目單套價(jià)格均超過300萬元，且客戶定位接近，這極不利于產(chǎn)品銷售打短、平、快戰(zhàn)術(shù)。最為關(guān)鍵的是，對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，它必須直面可持續(xù)性發(fā)展的問題，以及銀根緊縮時(shí)期資金壓力變大的狀況。而這些項(xiàng)目，在最初拿地時(shí)成本較高，甚至有“地王”之稱，如今，企業(yè)還要面臨建安成本增加、人工成本增加等壓力，捂盤肯定不會(huì)是一個(gè)明智的做法。最積極的狀態(tài)，則是將產(chǎn)品面市，迅速回籠資金，讓企業(yè)保持良好的資金鏈，有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
 
　　“如果這三大地王項(xiàng)目的價(jià)格策略發(fā)生變動(dòng)，必將在福州樓市中產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。”一開發(fā)商說，高端項(xiàng)目價(jià)格調(diào)低，將會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果，一是樓市再失信心，就如同前不久萬科降價(jià)在全國樓市引起降價(jià)旋風(fēng)一般；另一種就是價(jià)格的整體下滑，高端走低后，中低端產(chǎn)品受逼從而不得不跟著降價(jià)。這樣的結(jié)果自然是沒有一個(gè)開發(fā)商愿意看到的。

　　“沙漏”非常態(tài)

　　面對(duì)“中間小、兩頭大”的樓市現(xiàn)狀，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是特殊時(shí)期的特殊現(xiàn)象，并非樓市的常態(tài)。也有專家認(rèn)為，目前福州樓市正處在多變的“混沌期”，這種非常態(tài)狀況不足成為規(guī)律。
 
　　有專家認(rèn)為，當(dāng)前市場供求關(guān)系是非市場性的，而是在國家宏觀調(diào)控、銀根緊縮、市場觀望情緒等各種因素影響下造成的，只是一種暫時(shí)的現(xiàn)象。從長期來看，常態(tài)的房地產(chǎn)市場應(yīng)該呈金字塔形，即高端量少，中端與低端量依次增加。
 
　　“當(dāng)前樓市‘套牢’，只有價(jià)格才能‘解套’”。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一個(gè)連中產(chǎn)階層的住房需求都無法滿足的市場一定是不正常的市場。只有讓市場上的住房價(jià)格降低，得到中等收入家庭的認(rèn)同，這個(gè)市場才是正常的。畢竟，任何事物都是中間形態(tài)占據(jù)主流，“橄欖狀”才是一種穩(wěn)定的健康形態(tài)。

　　（記者　夏慶）